Immobilienverrentung mit Teilverkauf- Stein der Weisen oder Enkeltrick 3.0 ?
Deutsche Teilkauf, Wertfaktor, Hausanker, Heimkapital, Liquidhome, RentePlusImmobilie u.v.m … Es werden monatlich mehr Anbieter, die mit Teilkaufgeschäft werben, ob im TV oder an der Straße mit Plakaten.
Was bedeutet nun eigentlich Teilkauf einer Immobilie? Teilkauf ist eine Form der Immobilienverrentung. Sie kennen das vom Kauf Ihrer Immobilie: als Paar z.B. haben Sie sich beide jeweils zu 50 % ins Grundbuch eintragen lassen mit nunmehr gleichen Rechten und Pflichten. Beim Teilverkauf ist es aber nicht der geliebte Partner, den Sie sich ins Grundbuch holen, sondern in der Regel ein Teilkauf-Unternehmen, also einen Fremden. Laut Werbung erhalten Sie dann den genauen Wert des verkauften Anteiles der Immobilie (maximal 50 %). Also ist Ihr Haus heute z. Bsp. 500.000 Euro wert, sollten Sie theoretisch 250.000 Euro erhalten. Durch ein eingetragenes Nießbrauchsrecht (Wohnrecht) können Sie sogar die ganze Immobilie weiter nutzen. Klingt soweit gut.
Darf ich nun nur die Hälfte der Immobilien nutzen? Nein. Ein monatliches Nutzungsentgelt für die andere Hälfte steht dafür meist auch im Vertrag. Dies steigt oft im Laufe der Jahre. Es deckt aber doch zumindest die Zinsen ab, die Ihr neuer Mitbesitzer/Partner für die Finanzierung seiner Hälfte ja auch zahlen muß. Dafür hat er einen Kredit bei einer Bank aufgenommen und die Bank besteht meist für ihren Kredit und die Auszahlung der Summe an Sie auf die Eintragung als erstrangige Grundschuld in Ihrem Grundbuch. Ihr für Sie sicher scheinender Nießbrauch als Wohnrecht an 2.Stelle bedeutet nun aber im schlimmsten Falle: sollte Ihr neuer Partner- das Teilkaufsunternehmen- irgendwann insolvent gehen oder seinen Zahlungsverpflichtungen nicht nachkommen und der Fall einer Zwangsversteigerung eintreten, so greift § 91 ZVG und das nachrangige Nießbrauchsrecht wird einfach gelöscht. Dann dürfen Sie ausziehen.
Vielleicht auch ein netter Gedanke: wenn nun etwas am Haus kaputt geht, da habe ich ja nun einen Partner, der mir hilft und auch die Hälfte der Kosten übernimmt. Falsch. Obwohl Sie die Immobilie zu 50 % verkauft haben, wahrscheinlich ein Nutzungsentgeld bezahlen für die 2. Hälfte – so bleibt die Instandhaltungspflicht der gesamten Immobilie zu 100 % bei Ihnen. Und kommen Sie dieser nicht nach, so wie sich das Ihr Partner – das Teilkaufsunternehmen- vorstellt, so ist Streß vorprogrammiert und es kann teuer werden!
Das ist leider nicht alles. Es gibt Verträge, wo sich der Teilkäufer Rechte zum Verkauf der ganzen Immobilie einräumt. Das betrifft sein Alleinrecht und die Konditionen zum Verkauf und geht sogar soweit, daß Sie nachträglich noch eine Provision für den Ihrigen Teil an ihn bezahlen müssen.
Was bedeutet das nun für Sie? Ein Teilverkauf ist sicher eine Möglichkeit, die gegenwärtige Situation für sich selbst zu nutzen. Den Vertrag dazu juristisch neutral, fair und verständlich zu gestalten ist theoretisch möglich. Allerdings sieht die Praxis wohl leider anders aus. Ob sich überhaupt eine Verrentung der eigenen Immobilie im Alter lohnt, hängt von vielen Faktoren ab. Sie kann unter anderem dann eine gute Wahl sein, wenn der Immobilienbesitzer keine Erben hat und Kapital benötigt, aber doch in seinem Haus wohnen bleiben möchte. Es gibt da auch andere Möglichkeiten. Der komplette Verkauf mit eingetragenem Wohnrecht und Mietvertrag ist zum Beispiel rechtlich einfacher und regelt klare Verhältnisse. Dies kann Ihr Makler vor Ort für Sie individuell gestalten.
Sollten Sie doch den Teilverkauf bevorzugen, beachten Sie einiges und lassen Sie sich juristisch beraten. Das Wichtigste beim Teilverkauf ist, den Nießbrauch- also das Wohnrecht - erstrangig vor die Grundschuld zu stellen. Die Bewertung der Immobilie muß sich am aktuell (derzeit hohen) Marktwert und nicht am Kapitalbedarf der Verkäufer orientieren! Lassen Sie sich auf keinen Fall darauf ein, daß ein späterer kompletter Verkauf der Immobilie nur über den Teilkäufer laufen darf und das vielleicht noch mit Provision für Sie! Sichern Sie sich möglichst ein Rückkaufrecht!
Der Stein der Weisen ist es für Sie als Immobilienbesitzer jedenfalls nicht.
Denn nicht der Teilverkauf ist Gold wert, sondern der Teilkauf!
Quelle: Immobilienprofi/Schwarzhof
Was bedeutet nun eigentlich Teilkauf einer Immobilie? Teilkauf ist eine Form der Immobilienverrentung. Sie kennen das vom Kauf Ihrer Immobilie: als Paar z.B. haben Sie sich beide jeweils zu 50 % ins Grundbuch eintragen lassen mit nunmehr gleichen Rechten und Pflichten. Beim Teilverkauf ist es aber nicht der geliebte Partner, den Sie sich ins Grundbuch holen, sondern in der Regel ein Teilkauf-Unternehmen, also einen Fremden. Laut Werbung erhalten Sie dann den genauen Wert des verkauften Anteiles der Immobilie (maximal 50 %). Also ist Ihr Haus heute z. Bsp. 500.000 Euro wert, sollten Sie theoretisch 250.000 Euro erhalten. Durch ein eingetragenes Nießbrauchsrecht (Wohnrecht) können Sie sogar die ganze Immobilie weiter nutzen. Klingt soweit gut.
Darf ich nun nur die Hälfte der Immobilien nutzen? Nein. Ein monatliches Nutzungsentgelt für die andere Hälfte steht dafür meist auch im Vertrag. Dies steigt oft im Laufe der Jahre. Es deckt aber doch zumindest die Zinsen ab, die Ihr neuer Mitbesitzer/Partner für die Finanzierung seiner Hälfte ja auch zahlen muß. Dafür hat er einen Kredit bei einer Bank aufgenommen und die Bank besteht meist für ihren Kredit und die Auszahlung der Summe an Sie auf die Eintragung als erstrangige Grundschuld in Ihrem Grundbuch. Ihr für Sie sicher scheinender Nießbrauch als Wohnrecht an 2.Stelle bedeutet nun aber im schlimmsten Falle: sollte Ihr neuer Partner- das Teilkaufsunternehmen- irgendwann insolvent gehen oder seinen Zahlungsverpflichtungen nicht nachkommen und der Fall einer Zwangsversteigerung eintreten, so greift § 91 ZVG und das nachrangige Nießbrauchsrecht wird einfach gelöscht. Dann dürfen Sie ausziehen.
Vielleicht auch ein netter Gedanke: wenn nun etwas am Haus kaputt geht, da habe ich ja nun einen Partner, der mir hilft und auch die Hälfte der Kosten übernimmt. Falsch. Obwohl Sie die Immobilie zu 50 % verkauft haben, wahrscheinlich ein Nutzungsentgeld bezahlen für die 2. Hälfte – so bleibt die Instandhaltungspflicht der gesamten Immobilie zu 100 % bei Ihnen. Und kommen Sie dieser nicht nach, so wie sich das Ihr Partner – das Teilkaufsunternehmen- vorstellt, so ist Streß vorprogrammiert und es kann teuer werden!
Das ist leider nicht alles. Es gibt Verträge, wo sich der Teilkäufer Rechte zum Verkauf der ganzen Immobilie einräumt. Das betrifft sein Alleinrecht und die Konditionen zum Verkauf und geht sogar soweit, daß Sie nachträglich noch eine Provision für den Ihrigen Teil an ihn bezahlen müssen.
Was bedeutet das nun für Sie? Ein Teilverkauf ist sicher eine Möglichkeit, die gegenwärtige Situation für sich selbst zu nutzen. Den Vertrag dazu juristisch neutral, fair und verständlich zu gestalten ist theoretisch möglich. Allerdings sieht die Praxis wohl leider anders aus. Ob sich überhaupt eine Verrentung der eigenen Immobilie im Alter lohnt, hängt von vielen Faktoren ab. Sie kann unter anderem dann eine gute Wahl sein, wenn der Immobilienbesitzer keine Erben hat und Kapital benötigt, aber doch in seinem Haus wohnen bleiben möchte. Es gibt da auch andere Möglichkeiten. Der komplette Verkauf mit eingetragenem Wohnrecht und Mietvertrag ist zum Beispiel rechtlich einfacher und regelt klare Verhältnisse. Dies kann Ihr Makler vor Ort für Sie individuell gestalten.
Sollten Sie doch den Teilverkauf bevorzugen, beachten Sie einiges und lassen Sie sich juristisch beraten. Das Wichtigste beim Teilverkauf ist, den Nießbrauch- also das Wohnrecht - erstrangig vor die Grundschuld zu stellen. Die Bewertung der Immobilie muß sich am aktuell (derzeit hohen) Marktwert und nicht am Kapitalbedarf der Verkäufer orientieren! Lassen Sie sich auf keinen Fall darauf ein, daß ein späterer kompletter Verkauf der Immobilie nur über den Teilkäufer laufen darf und das vielleicht noch mit Provision für Sie! Sichern Sie sich möglichst ein Rückkaufrecht!
Der Stein der Weisen ist es für Sie als Immobilienbesitzer jedenfalls nicht.
Denn nicht der Teilverkauf ist Gold wert, sondern der Teilkauf!
Quelle: Immobilienprofi/Schwarzhof
