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Immobilienbewertung - Wie geht das ?

Immobilienbewertung – wie geht das?
Es gibt verschiedene Anlässe, den Wert der eigenen Immobilie feststellen zu lassen. In den meisten Fällen hängt dies mit Erbschaft, Scheidung, Schenkung oder dem Verkauf der Immobilie zusammen.
Zur Wertermittlung gibt es verschiedene Verfahren, die letztendlich auf drei Grundverfahren zurückführen: das Sachwertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Vergleichswertverfahren.
Im Sachwertverfahren erfolgt ein indirekter Preisvergleich über die Herstellungskosten. Es werden einerseits Kosten des Gebäudes, bauliche Außenanlagen und besondere Ausstattungs- und Betriebseinrichtungen zur Wertermittlung herangezogen, welche wiederum durch Wertminderung aufgrund von Mängeln, Schäden und des Alters beeinflußt werden. Andererseits wird hier wie auch bei den beiden anderen Verfahren der Bodenrichtwert zur Ermittlung herangezogen. Der Bodenrichtwert ist der durchschnittliche Lagewert des unbebauten Bodens für eine Mehrheit von Grundstücken, für die im Wesentlichen gleiche Nutzungs- und Wertverhältnisse vorliegen. Er ist bezogen auf den Quadratmeter Grundstücksfläche und wird regelmäßig vom Gutachterausschuß der Region neu bestimmt.
Im Ertragswertverfahren erfolgt der indirekte Preisvergleich über die Erträge. Es kommt insbesondere bei Immobilien in Betracht, bei denen der nachhaltig erzielbare Ertrag –meist die Mieteinnahme- für die Werteinschätzung am Markt im Vordergrund steht. Dies betrifft insbesondere Miet- und Geschäftsobjekte. Hier spielen von vornherein Lage, Zustand, Betriebskosten und Entwicklung des Umfeldes der Immobilie eine entscheidende Rolle. Dies sind auch Kriterien des Vergleichswertverfahrens, welches durch den direkten Vergleich mit hinreichend übereinstimmenden Vergleichsobjekten und die Berücksichtigung der Lage auf dem Grundstücksmarkt bestimmt wird. Hier sind langjährige Erfahrungen mit wirklich erzielten Kaufpreisen und Kenntnisse des regionalen Immobilienmarktes unablässig.
Letztendlich bestimmen vielfältige Informationen und Faktoren den Wert einer Immobilie. Die Wertermittlungsverfahren fließen hier oft ineinander über. Entscheidend ist jedoch schon immer vordergründig die Marktsituation, welche über Angebot und Nachfrage bestimmt wird.
Ihre Sybille Lipp Markkleeberger Immobilien (Stadtjournal JAN 2013)